آثار ثبت ملک در دفتر املاک

آثار ثبت ملک در دفتر املاک

همین که ملکی بر طبق مقررات در دفتر املاک ثبت شده، با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک
به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا ملک مزبور از
مالک رسمی، ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در این ماده از واژه «دولت» به معنای اعم آن یعنی
«حاکمیت» استفاده شده است.

از آنجایی که سند مالکیت، مطابق مندرجات دفتر املاک تنظیم می گردد، چنانچه بین مندرجات سند مالکیت و دفتر
املاک، اختلاف و تفاوتی باشد دفتر املاک ملاک بوده و براساس آن، رفع اختلاف خواهد گردید. ثبت ملک در دفتر املاک،
شامل ثبت املاک موقوفه هم می شود که در این صورت ملک موقوفه هم در دفتر املاک ثبت می شود و هم در دفتر
ثبت موقوفات. (ماده ۱۰۷ آیین نامه قانون ثبت)

نکته:

در خصوص ملک موقوفه، ماده ۵۹۷ قانون مدنی مقرر می دارد: تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم مال
موقوفه بين موقوف علیهم جایز نیست؟

همچنین طبق ماده ۶۴ قانون مدنی (وقف ملکی که در آن، حق ارتفاق موجود است جایز است بدون اینکه به حق
مزبور خللی وارد آید)

ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت، نشانه خاتمه جریان ثبتی است. پس از ثبت ملک در دفتر املاک،
کلیه اسناد مربوط به معاملات راجع به ملک ثبت نشده در دفتر املاک، باید به ثبت رسمی fرسد .مادر و ادویه
معاملات املاک ثبت شده نیز باید به ثبت برس چنانچه به ثبت رسمی نرسد، فاقد ارزش و اعتبار قانونی بوده و
در هیچ یک از اول و محاکم قابل پذیرش نخواهد بود و مراجع مذکور حق ندارند بدان ترتیب اثرده (ماده ۴۸ ق.ث)
چنانچه نسبت به املاک ثبت نشده، معامله رسمی، انجام و با وصیت نامه رسمی نسبت به املاک مزبور تنظیم
شود.

خلاصه آن نیز همانند خلاص معامله راجع به املاک ثبت شده باید به اداره ثبت ارسال شود ولیکن خلاصه مزبور
در دفتر املاک به ثبت نخواهد رسید، زیرا هنوز ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده تا در ذیل ثبت مزبور نقل و
انتقالات راجع به آن نیز به ثبت برسد، بلکه خلاصه مزبور به بایگانی محل ارسال می شود تا در پرونده ثبتی
ملک مزبور ضبط گردد.

البته

قانون مدنی در ماده ۱۸۳، «عقد» را این گونه تعریف می کند: یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد
بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. و ماده ۱۹۰ قانون مذکور شرایط اساسی صحت معامله را در موارد
ذیل میداند:

1. قصد و رضای طرفین ٢. اهلیت طرفین ٣. موضوع معين که مورد معامله باشد. ۴. مشروعیت جهت معامله

در ماده بعد تحقق عقد را منوط به قصد انشاء دانسته به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.
همچنین در باب سوم قانون مدنی که در خصوص عقود معينه و فصل اول آن به بیع اختصاص دارد در ماده
۳۳۸ بیع را تملیک عین به عوض معلوم تعریف نموده است و نهایتا در ماده ۳۳۹ مقرر نموده، پس از توافق بایع
و مشتری در بیع و قیمت آن، عقد بیع، به ایجاب و قبول واقع می شود و حتی ممکن است به داد و ستد نیز
واقع گردد.

آثار ثبت ملک در دفتر املاک

از مجموع مواد معنونه به این نتیجه می رسیم که قانون مدنی توافق دو اراده را با عنایت به سایر شرایط، ملاک
می‌داند، خواه در خصوص اموال منقول باشد خواه، غیرمنقول؛ حتی برای کتابت به صورت عادی و غیر عادی و
غیررسمی نیز قائل به موضوعیت نیست. ولیکن قانون ثبت به موجب مواد ۴۶ و ۴۷، ثبت کلیه عقود و معاملات
راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد و همچنین در نقاطی که اداره ثبت و دفاتر
اسناد رسمی موجود باشد، و وزارت عدلیه مقتضی بداند برای کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال
غیرمنقولی که در دفتر املاک ثبت نشده‌باشد و همچنین صلح نامه و همه را اجباری دانسته، و به عنوان ضمانت
اجرای اجباری بودن ثبت این گونه موارد در ماده ۴۸ اشعار می دارد:

سندی که مطابق مواد قانونی باید به ثبت برسد و ثبت نرسیده باشد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته
نخواهد شد،
اما با توجه به نظر شورای نگهبان، محاکم در رسیدگی به دعاوی مطروحه به اسناد عادی نیز عنایت می نمایند.

لازم به ذکر است

که مواد ۲۲. ۲۴، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت هیچ تباینی با قانون مدنی ندارد، زیرا قانون مدنی، بیع را به صورت
مطلق بیان نموده است حال آنکه قانون ثبت درخصوص بيع اموال غیرمنقول به لحاظ نظم اجتماعی، قانون مدنی
را تخصیص زده است و به جهت آنکه مقررات ثبتی نوعأ از جنس مقررات اشکلی و ناظر به ایجاد نظم و انضباط در
مراودات اجتماعی مردم می‌باشد این احکام را بیان داشته است. در غیر این صورت، اعتبار اسناد رسمی دچار تزلزل
گشته و هر زمانی ممکن است فردی با ارائه یک سند عادی نسبت به ملکی که با سند رسمی چندین بار مورد
نقل و انتقال واقع گردیده است ادعای مالکیت نموده و تمام استاد انتقالی را متزلزل ساخته و حتی از اعتبار بیندازد.

مضافا

اینکه یکی از وظایف دفاتر اسناد رسمی در هنگام تنظیم سند، احراز اهلیت، هویت و قصد و رضای طرفین است،
لذا پسندیده نیست اسناد مالکیت افرادی که با تمکین نسبت به قوانین و مقررات، اقدام به تنظیم سند مالکیت
در دفاتر اسناد رسمی نموده اند در مقابل افرادی که با عدم التزام به قوانین با اسناد عادی، معامله ای را انجام داده اند
مورد تزلزل و إبطال قرار گیرد.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.