آيين نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر
آيين نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر
آيين نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر
ماده ۱-
منظور از واژه «قانون» در این آیین نامه «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ » می باشد.
ماده ۲-
موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد.
۱. روابط استیجاری قبل از اجرای قانون
۲. روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد
اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
٣. روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره
۴. موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
۵. در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره – رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می شود
یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرف های قرارداد اجاره تمدید می گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره
خواهد بود.
ماده ۳-
رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۳) قانون بدون تقديم دادخواست و با
ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ۴-
رئیس حوزه قضائی یا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به
صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵-
ابلاغ اوراق قضائی و با اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در
قرارداد صورت می گیرد، مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده ۶-
اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضائی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا
می گردد. مأمور مکلف است آن را ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید
دریافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳) روز نسبت
به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷-
چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان با خادمان وی که
سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ می شود.
ماده ۸-
هر گاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مأمور
مراتب را در اعلامیه ای قید و به محل الصاق می نماید.
آيين نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر
تبصره –
در اعلامیه، مراتب مراجعه مأمور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضائی درج شده
و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر
یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می پذیرد.
ماده ۹-
در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند
به عمل خواهد آمد.
ماده ۱۰-
درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظيم می شود و شامل نکات زیر خواهد بود:
الف) نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی؛
ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قائم مقام قانونی وی؛
پ) مشخصات عین مستاجره؛
ث) مشخصات و تاریخ سند اجاره
تبصره ۱- تصویر مصدق قرار داد باید در پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.
تبصره ۲- در صورت فوت موجر يا مستأجر، ورات آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید
مستاجر، ایادی منتقل اليهم و در صورت حجر موجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها، قائم مقام قانونی
آنان می باشند.
ماده ۱۱-
سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳)
نسخه با قید تخلیه محل عمن مستأجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه ی اجرا منقوش و جهت اقدام
به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
ماده ۱۲-
اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر (۳۴) ساعت نسبت به تشکیل
پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام نموده و مأمور مکلف است ظرف (۴۸) ساعت اوراق
اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آیین نامه عمل نماید.
ماده ۱۳-
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضائی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه،
مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به
مقام قضائی دستوردهنده گزارش می شود.
مقام قضائی صالح مربوط می تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت
کند.
ماده ۱۴-
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلف اند در سند اجاره اماکن
با کاربری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند
تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.و در قراردادهای عادی اجاره نیز،
طرفین مکلف اند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵-
اجرای مقررات ماده (۷) قانون، ناظر به مواردی است که در اعقد اجاره شرط شده باشد که موجر هر ساله
مکلف به تمدید مدت اجاره بدون افزایش اجاره بها می باشد.
ماده ۱۶-
مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره، چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می تواند با اخذ
مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد
او با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به
دیگری منتقل نماید.
ماده ۱۷-
در غیر از موارد مذکور در ماده (۴) قانون، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد می تواند طبق مقررات از
دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند؛ این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد،
فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأمین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم می نماید.
در این خصوص مستأجر می تواند تأمین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است
نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده ۱۸-
در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرار داد مستند دستور،
شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک
تقدیم می نماید.
اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستأجر
را مدلل بداند، در این صورت پس از اخد تأمين متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقيف عملیات
اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ۱۹-
چنانچه شکایت متاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی
را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.
ماده ۲۰-
چنانچه موجر مبلغی بدعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر
دریافت کرده و در سند اجاره عادی و یا رسمی درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این
صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وچه یاد شده به مستأجر و ارائه
رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضائی و یا ارائه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن
برحسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می باشد.
تبصره – در صورتی که ودیعه یا تضمین باقرض الحسنه و یاسند تعهد آور و مشابه آن در سند اجاره
(عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود
و مستأجر از این جهت مدعی حقی شود، می تواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خود
نماید.
جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و 45518-021 تماس حاصل فرمایید.