a

Facebook

Twitter

کلیه ی حقوق متعلق به گروه وکلای بازرگان.
است طراحی شده توسط میهن وب سایت

8:45 - 17:00

ساعات کاری : شنبه تا پنجشنبه

تماس برای مشاوره

021-45518/09120213393

اینستاگرام

تلگرام

جستجو
فهرست
 

انواع سرقفلی عرفی

خانه > دعاوی سرقفلی  > انواع سرقفلی عرفی

انواع سرقفلی عرفی

انواع سرقفلی عرفی

انواع سرقفلی عرفی

انواع سرقفلی عرفی

بررسی سرقفلی و پیشینه آن در حقوق ایران مبین آن است که همواره بین حقوقدانان و حتی در میان
فقها در برداشت از مفهوم سرقفلی اختلاف عقیده وجود داشته است و مطالعه محدود در منشأ مناقشه
حاکی از آن است که این اختلاف ریشه در شباهت مفهومی حق کی پیشه و سرقفلی دارد؛
لذا طرح این سوال به جا و مناسب خواهد چرا با تمام تفاوت هایی که بین این دو تأسیس وجود دارد هنوز
این اختلاف پابرجاست و دکترین درخصوص مفهوم این دو عمل حقوقی به عقیده واحدی نرسیده اند؟

در این گفتار بر آنیم با ارائه یک تقسیم بندی جدید از سرقفلی عرفی در باب این اختلاف عقیده
طولانی مدت در حد توان به روشنگری بپردازیم تا ضمن روشن شدن جواب سؤال فوق علت واقعی این
اختلاف عقیده نیز تبیین گردد.
آنچه مسلم است اینکه در عرف صحبتی از حق کسب و پیشه نیست و مردم اکثرأ حق و حقوق راجع
به ملک تجاری را تنها زیر یک عنوان سرقفلی مبادله می کنند؛
اما مداقه در این زمینه نشان می دهد که سرقفلی عرفی در حقوق ایران همیشه مبنای واحدی
نداشته است.

بنابراین، در این قسمت سرقفلی عرفی را با دو مبنای متفاوت مورد بحث قرار می دهیم.

 سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت

اجاره اماکن تجاری برابر قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حقی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» را برای
مستأجر ایجاد می کرد که بنا به عقیده برخی صاحب نظران این حق برای مستأجر حق تقدم در اجاره را موجب
می شد.

چنانکه بعد از گذشت مدتی مستأجر بدون توجه به مدت اجاره (با توجه به اینکه مدت در قانون یاد شده دارای
اهمیت نیست) با داشتن حق انتقال به غیر می توانست منافع مستاجره را در کنار حق کسب و موجب ماده ۱۹
قانون مذکور به دیگری انتقال دهد و در غیر پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه، رضایت مالک را برای آن
جلب نماید،

جالب توجه اینکه

این انتقالات در عرف اغلب تحت عن سرقفلی صورت می گیرند و متأسفانه حرفی از واگذاری حق کسب و پیشه
به میان نمی آمد. به این ترتیب سرقفلی عرفی که به صورت اتوماتیک د عرف پدیدار شده بود از مقررات مربوط به
حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می کرد و نتیجه این رویه چنین شد که هر روز فاصله بین سرقفلی و حق
کسب و پیشه کمتر و کمتر گردید و برخی را به این فکر انداخت که هیچ تفاوتی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه
وجود ندارد و ماحصل این عقیده آنجا ظاهر شد که برخی با این استدلال که سرقفلی زمانی قابل مزایده است که
مستاجر استحقاق آن را داشته باشد، یا مزایده و حتی توقیف سرقفلی به مخالفت برخاستند.

حال آنکه حقی که به این شکل ایجاد گردیده و مورد نقل و انتقال قرار می گیرد حق کسب و پیشه است و مقررات
حاکم بر آن نیز قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می باشد. بی شک به این دلیل برخی از اندیشمندان از
استحقاق مستأجر حرف زده و شرایط تحقق سرقفلی را شرط مزایده آن دانسته اند. این در حالی است که
سرقفلی به مفهوم واقعی آن حقی است در ملک تجاری که به قیمت عادله روز قابل خرید و فروش است و نیازی
به تحقق ندارد.

بنابراین،

سرقفلی که به این شکل حاصل میشود تا که به این شکل حاصل می شود سرقفلی ناشی از حق کسب و
پیشه بوده و در واقع درختی است که از دانه حق کسب و پیشه روییده و ریشه در زمین قانون روابط موجر و
مستأجر سال ۱۳۵۶ با دارد.

سرقفلی واقعی

اگرچه سابقه سرقفلی در عرف های کشورمان به کمتر از یک قرن می رسد؛ اما کیفیت ایجاد آن به خوبی
روشن نیست و اظهار نظرهایی که در این خصوص وجود دارد بیشتر احتمال و حدس و گمان می باشد؛
اما هیچ تردیدی نیست که علاوه بر سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه سرقفلی علیحده ای نیز در حقوق
ایران وجود دارد.

به طوری که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دلیل ایجاد قهری حق کسب و پیشه
در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد
اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتا انتقال آن تحت عنوان «سرقفلی »
در عرف می شود، بسرقفلی ملک تجاری خود را بدون با گرفتن مبلغ قابل توجهی با اجاره بهای جزئی
ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه با لحاظ سابقه عرفی آن و به علت سودمندتر بودن نسبت به اجاره صرف
روز به روز شایع تر گردید.

به طوری که

مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت های ناشی از این قانون، مبلغی را که
تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می گرفتند – که بعضی مواقع خود این مبلغ را سرقفلى
ناميده اند اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می کردند.

و از آنجا که هیچ قانونی در خصوص سرقفلی وجود نداشت و قالب عقد انتقال سرقفلی به اجرا بیشتر
شباهت داشت. از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستأجر نیز اغلب اوقات
تحت عنوان «سرقفلی» منتقل می شد.
عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان به این دو مقوله حقوقی یعنی «سرقفلی واقعی» و
«سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه» با نادیده گرفتن تفاوتهای زیر بنایی این دو عمل حقوقی،
سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملا اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود، تحت شمول قانون
روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی
که از سال ها قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد.

این در حالی است که

سرقفلی واقعی یک رابطه ارادی صرف بوده که علی رغم شباهت هایی که بین آن و حق کسب
و پیشه وجود دارد، تفاوتهای چشمگیرش قابل اغماض و مسامحه نیست، لیکن الزام و شيوع عرفی
سرقفلی به حدی بود که ارادهی فضائی را هم تحت شعاع قرار داد و علاوه بر سرقفلی ناشی از
حق کسب و پیشه، سرقفلی واقعی عرفی (سرقفلی به معنای اخص کلمه) نیز تحت شمول این
قانون قرار گرفت.

در حالی که شایسته بود این رابطه به جای تحمیل به قانون روایا سال ۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی
و عمومات قراردادها مورد سنجش قرار گرفت تا ضمن ارادی و اختیاری باقی ماندن آن، الزامات عرفی
بلا قيدش در رابطه بین مالک و دارنده سرقفلی ملحوظ می گردید.

کما اینکه

افراد جامعه کمابیش بدون توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با ماده ۱۰ قانون مدنی
اقدام به انتقال سرقفلی می کنند که البته الازم است مقنن با توجه به سابقه و رواج عرفي سرقفلی
با تصویب قانونی جامع و کامل در این زمینه، در جهت قانونمند کردن «سرقفلی» اقدام کند.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.

Open chat
سلام
گروه وکلای بازرگان حلال مسائل حقوقی شماست.
اگر سوالی دارید بفرمایید؟
((همکاران ما شبانه روز به صورت آنلاین پاسخگوی شما عزیزان هستند)).