تفاوت تفکیک عرصه و تفکیک اعیانی

 تفاوت تفکیک عرصه و تفکیک اعیانی

در تفکیک عرصه، ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می شود، به طوری که قطعات هیچ گونه ارتباط فیزیکی
و حقوقی با هم ندارند و هر یک به صورت قطعه ای مستقل است ولی در تفکیک اعیان هرچند قطعات
مفروزشده از بلاک، دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد، اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر
کاملا قطع نخواهد شد و به دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی امشترک آنها تحت عنوان
مشاعات و مشترکات به وجود خواهد آمد. و ظهور این آثار حقوقی مشترک است که توجه قانون گذار به
اهمیت آن جلب شده و قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن را تدوین کرده است.

نکته:

تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی به موجب مجموعه بخشنامه های ثبتی در مواردی که مالک اعیان،
قصد خرید عرصه زیربناء را داشته باشد و تحديد حدود اعیان هم عملی شده باشد، در تفکیک عرصه، اقدام
و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالكيت مبادرت نماید.
بدیهی است عرصه، تابع وجود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد.

نکته:

تفکیک اعیان ها به موجب بخشنامه های ثبتی بند ۳۸۲: در مواردی که امالک اعیانی های ثبت شده
براساس ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه تقاضای تفکیک می نماید و عرصه متعلق به دیگری است.
همان طور که در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت قید شده است: در موقع تحدید حدود اعيانی باید
مراتب به مالک عرصه و امجاورین اخطار شود. لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق
مالکیت عرصه، مراتب به مشاراليه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر
ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.

نحوه تفکیک املاک به موجب بخشنامه های ثبتی بند ۳۸۳:

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی رعایت مواد ذیل ضروری است:

۱.ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و در آن، عمل تفکیک و افراز را در اجرای
ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت طيز نقشه ای انجام دهند که براساس ماده ۱۰۱ قانون اصلاحی شهرداری ها
به تصویب شهرداری رسیده باشد.

۲.در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند، با توجه به گواهی پایان
کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اقدام شود.

٣. در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده، چنانچه بر گواهی پایان کار
این ساختمان ها دارای مشترکات از قبيل انباری، راهروها، تابلوی آب و برق، مراکز حرارتی و برودتی و تهویه
و اغيره باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره، عرصه را قابل تفکیک نداند، ادارات ثبت باید فقط نسبت
به تفکیک اعیان ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان ها اقدام نمایند و در مواردی که این
قبیل ساختمان ها براساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند، ادارات ثبت رأسا نسبت به تفکیک عرصه
و اعیان اقدام خواهند نمود.

۴. درمورد ساختمان‌های احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ مستند به تبصره ۸ از ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداری‌ها،
ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت رأسا اقدام به تفکیک نمایند.

۵.در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهم مشاعی مالکین، با توجه به رأی
وحدت رویه شماره ۴۸ -۱۰/۲۴/ 63 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، براساس قانون و آیین نامه افراز و فروش
املاک مشاع عمل می گردد.

6.تکلیف تفکیک اراضی و ساختمان های خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آیین نامه استفاده از اراضی
و احداث بناء و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.

تفاوت تفکیک عرصه و تفکیک اعیانی

نکته:

سردفتران اسناد رسمی حق ندارند با صورتمجلس تفکیکی ناقص در آن رعایت ضوابط نشده است، سندی
ثبت نمایند.

نکته:

رعایت حریم راه آهن به موجب بند ۳۶۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی ادارات ثبت مکلفند در موقع تحدید
حدود، تفکیک و صدور سند مالکیت املاک اشخاص با توجه به ماده ۱۳ قانون خطوط راه آهن (مصوب ۱۳۲۰)،
رعایت حریم قانونی راه آهن را نموده و در موقع انتشار آگهی های تجدیدی و نوبتی یک نسخه آن را هم به
ادارات راه آهن ارسال نماید.

نکته:

تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است به موجب بند ۳۷۵ مجموعه بخشنامه های ثبتی: در موقع تفکیک
قسمتی از ملک مورد تجدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صادر شده،
نقشه برداری مورد اتفکیک و باقی مانده آن با رعایت جهات مذکور در صورت مجلس تحديدی و سند مالکیت
ضروری است، و باید از حدود مذکور در صورت مجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود. در صورت بروز اشکال،
گزارش و کسب تکلیف گردد.

نکته:

تفکیک اراضی مسیر لوله های نفت و گاز به موجب بند ۳۷۳ و ۳۴۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی:
در مورد تفکیک اراضی مسیر خطوط لوله مواد نفتی او گاز سراسری، وقت معاینه محلی را به وزارتخانه
مربوطه اطلاع داده و با رعایت کلیه مقررات، عملیات مربوطه را انجام دهد. وقت تفکیک حدود اراضی،
مسیر الوله نفت را با مهلت معقول به آدرس تهران، امور اداری، قسمت خطوط لوله ابلاغ نمایند.

نکته:

تفکیک ملک فاقد بناء و ملکی که تحديد نشده به موجب بند ۳۷۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی:
تفکیک املاک فاقد ساختمان که دارای حدود مشخص نیست، منوط به یی کنی از طرف ذی نفع است و
نیز نسبت به املاکی که عمل تحديد حدود انجام نشده، تفکیک قسمتی از آن به وسیله اداره ثبت برای
انجام معامله ممنوع است.

نکته:

به موجب بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت، رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات ثبتی رخ دهد و منتج به
انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیأت نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی
به حق کسی نرساند. اگر رفع اشتباه به حقوق شخصی خللی وارد نماید، از صلاحیت هیأت نظارت
خارج است و ذی نفع و مدعی باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نماید.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.