دعوى تجويز انتقال منافع درنشست های قضا

دعوى تجويز انتقال منافع درنشست های قضا

1- در اعلامی یا انشائی بودن رأی تجویز

پرسش

حکمی که دادگاه وفق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجرصادر می کند اعلامی است یا انشائی؟
آیا در این موارد صدور اجراییه لازم است؟

اتفاق نظر

متن ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر «در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب
اجاره نامه، حق انتقال به غیر را داشته باشد، برای همان شغل یا مشابه آن می تواند، منافع مورد اجاره
را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.»

هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر
نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب با پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می تواند
برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت

دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه
سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال
می نماید و مراتب را به مؤجر نیز اعلام خواهد نمود.

در فرض این ماده که خواسته ی دعوا عبارت است از صدور: اجازه انتقال منافع مورد اجاره به عیر و تنظیم سند
جدید،دادگاه پس از بررسی موضوع به جای موجر اجازه انتقال می دهد. همان گونه که در ازدواج مجدد عمل می کند.
ذیل ماده نیز مؤید این مطلب است که حکم دادگاه در این موارد اعلامی است، و عبارت و مراتب را به مؤجر نیز
اعلام خواهد کرد برآن دلالت دارد.در صورتی که اگر حکم انشائی می بود جهت اجرای حکم باید عليه مؤجر اجراییه
صادر می شد و صرف اعلام مراتب به وی کفایت نمی کرد.

بنابراین، وفق ماده ی فوق دادگاه به جای مؤجر، انتقال منافع مورد اجاره را تجویز و نسبت به تنظیم سند جدید اقدام
می کند سپس مراتب را جهت اطلاع مؤجر به وی اعلام میدارد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۴):

نظر به تصریح مورد در ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر به مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که چنین حکمی مبنی بر تجویز انتقال
منافع است به وسیله دادگاه به دفترخانه ارسال و مراتب به مؤجر نیز اعلام می گردد. اجرای چنین حکمی ضرورت
صدور اجراییه نداشته و ندارد.

2- در اعلام آمادگی مالک به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

پرسش

درخصوص ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ چنانچه خواسته ی خواهان (مستأجر) الزام
خوانده (مؤجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و مؤجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت
حق کسب و پیشه و سرقفلی مستأجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستأجر معین شده
باشد آیا دادگاه می تواند حکم به تخلیه ی مغازه مشروط به پرداخت حقوق مستأجر دهد (در واقع حکم تخلیه
به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟

نظر اکثریت:

چنانچه مستأجر حق انتقال نداشته و جهت تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کرده باشد، ممکن است
در اثنای رسیدگی دو حالت پیش آید یک حالت این که موجر و مستأجر توافق کنند که مؤجر حقوق تجاری
مستأجر (حق کسب و پیشه یا سرقفلی) را پرداخت کند و مستأجر مورد اجاره را تخلیه کند. در این مورد
دادگاه گزارش اصلاحی صادر می کند و ایراد هم ندارد؛

اما اگر طرفین توافق نکردند و از طرفی مؤجر اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر کند
در این صورت دادگاه از طریق ارجاع امر به کارشناس، میزان حق کسب و پیشه مستأجر را تعیین می کند و
سپس اقدام به صدور حکم به تخلیه ی مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می کند و در حکم
قید می کند چنانچه ظرف مدت سه ماه مؤجر حق کسب و پیشه مستأجر را پرداخت نکند، مستأجر مجاز است
منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد.

همچنین

در حکم قید می کند اگر مستأجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماه یاد شده، منافع مورد
اجاره را انتقال ندهد و در دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره، منافع را انتقال ندهد، حکم مزبور ملغي الاثر
خواهد شد.
بنابراین، صدور حکم بیش از خواسته نیست و تخلف انتظامی نیز نیست.

نظر اقلیت:

اقلیت ۲ گروه هستند:

گروه اول:

برخی از قضات محترم قائل هستند که مستأجر قبل از تقدیم دادخواست باید اظهارنامه ای برای مؤجر ارسال کند
و از وی بخواهد در اقبال تخلیه مغازه حق کسب و پیشه وی را پرداخت کند و یا اجازه انتقال منافع را به وی بدهد
و اگر اقدام به این امر نکند و مؤجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد دعوای مستأجر رد می شود
و دادگاه نمی تواند رأی به تجویز انتقال منافع بدهد، همچنین می تواند رأی به تخلیه مورد اجاره به نفع مؤجر در قبال
دریافت حق کسب و پیشه صادر کند؛ زیرا این امر صدور حکم به بیش از خواسته است و تخلف است.

گروه دوم:

برخی دیگر از قضات معتقدند که مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ شکلی و آمره است، بنابراین، اگر در
خارج از دادگاه طرفین توافق کردند طبق آن عمل می شود. و الآ اگر دعوا در دادگاه مطرح شد دادگاه باید رأی به تجویز
انتقال منافع صادر کند و نمی تواند به خاطر آمادگی خوانده پرداخت حق کسب و پیشه از صدور رأی به تجویز انتقال
منافع خودداری کند.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.