دعوی تخليه به جهت انتقال به غیر

دعوی تخليه به جهت انتقال به غیر

مفهوم «غیر» در انتقال به غیر

 هرکس به غیر از مستأجر نسبت به مالک، غیر محسوب می شود؛ اما سؤال این است که: «اگر مستأجر دو یا چند نفر باشد
و یکی از آنها مورد اجاره خود را بدون حق واگذاری به غیر به مستاجر دیگر منتقل نماید آیا مورد از مصادیق انتقال به غیر
است یا خیر؟»

نظریه ای که در مورخ ۱۳۶۴/۱۰/۲۶ از طرف قضات دادگاه های حقوقی ۲ در پاسخ به این سؤال ابراز شده است به این شرح است:

«حسب مستندات از مفهوم و منطوق بند ۲ ماده ۱۴ و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تخلف از شرط سلب
حق انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستأجر به مصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در
تحقق آن مدخليت و در عین مستاجره حقوق استیجاری نداشته واگذار گردیده باشد.

بنابراین،

در موردی که احد از مستأجرين قدرالسهم خود را به شریک خویش؛ یعنی مستاجر دیگر که در ذات مشاعی مستأجره تصرف
استیجاری دارد منتقل نماید مرتکب تخلف از شرایط سلب حق واگذاری نشده است؛ زیرا مستأجر دیگر که شخصیت او مورد
شناسایی موجر بوده غير تلقی نمی شود تا انتقال قسمتی از منافع اجاره به او تخلف محسوب و مستوجب تخلیه و سلب
نصف حقوق کسب و پیشه گردد.»

این نظریه مورد انتقاد قرار گرفته است با این استدلال که اگرچه منتقل اليه مورد شناسایی مالک است لکن مالک
نسبت به سه دانگ وی را شناسایی نموده است نسبت به سه دانگ دیگر منتقل اليه مثل سایر اشخاص است
که البته این استدلال صحیح به نظر نمی رسد؛ چرا که نفس شناسایی مهم است و نسبت ( مقدار) مالکیت در
این خصوص فاقد اثر به نظر می رسد و چه بسا این عقیده از خیلی جهات تأمین کننده منافع موجر باشد. مثل ضرری
که از طرف مستأجرين به ملک وارد می شود از سوی مستاجر واحد کمتر است.

همچنین

در مورد پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر و در نهایت هم این که موجر به جای دو یا چند نفر با یک فرد یا با
مستأجرين سر و کار دارد و مشکلات و گرفتاری های کمتری نیز دارد. متأسفانه علی رغم وجود نظر مستدل مذکور
که به اتفاق آراء صادر شده بود در مورخه ۱۳۶۴/۱۲/۲۲ و تقریبا دو ماه بعد از نظریه اول سؤالی به این شرح مطرح
شد که جوابی متفاوت تر داشت:

اگر احد از مستأجرين محل کسب سهم خود را بدون حق واگذاری به مستأجر دیگر واگذار کند تصرف منتقل اليه
نسبت به سهم شریک سابق به چه عنوان خواهد بود؟

نظر اول: چون واگذاری سهم احد از مستأجرين از منافع مورد اجاره به شریک دیگر انتقال به غیر و تخلف نیست؛
لذا ید منتقل اليه نسبت به کل شش دانگ منافع، استیجاری خواهد بود.

نظر دوم: هر چند واگذاری منافع مورد اجاره توسط شریک به شریک دیگر تخلف و مستوجب تخلیه نیست؛ لیکن
ید متصرف نسبت به سهم شریک واگذار کننده، استیجاری تلقی نمی شود و تنها نسبت به سهم خود مستأجر
شناخته می شود و به همان میزان مثلا می تواند تنظیم سند رسمی و یا تعمیر اساسی از دادگاه بخواهد.

نظر سوم: نظر به این که واگذاری منافع مورد اجاره ولو از ناحیه یک شریک به شریک دیگر نوعی انتقال به غیر
است.

بنابراین،

مستأجر نسبت به زاید بر میزان سهم خود بدون رضایت مالک غاصبانه و مستلزم تخلیه خواهد بود. متأسفانه
برخلاف اتفاق نظری که سابقا ذکر شده هیچ کدام از عقاید ذکر شده در نظریه اخیر دارای استحکام استدلالی
نیستند.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.