دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها در نشست های قضایی

دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها در نشست های قضایی

چگونگی احتساب یک سال مذکور در تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر

در تاریخ ۱۳۶۴/۱۰/۲۶ نسبت به موضوع فوق سه نظر ابراز شده است.

نظر اول: که با اکثریت آراء اعلام شده است. مبدا احتساب یک سال مذکور در تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر
و مستاجر تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه خواهد بود؛ زیرا با توجه به نحوه بیان تبصره کلمه یک
سال ظهور در مدتی دارد که در آن به نوبت تأخیر در تأدیه اجاره بها صورت گرفته باشد؛ یعنی اگر اولین اظهارنامه
یا اخطاریه دفترخانه مثلا در تاریخ پانزدهم آذر سال شصت و چهار ابلاغ شده باشد یک سال مذکور از تاریخ فوق
شروع و در پانزدهم آذر سال شصت و پنج پایان می پذیرد.

نظر دوم:

منظور از یک سال در تبصره یاد شده در هر حال یک سال کامل خورشیدی است؛ یعنی از اول فروردین لغایت
اسفند همان سال به عبارت دیگر در این ظرف زمانی است که اگر مستاجر سه نوبت تأخیر در اجاره بها داشته
باشد تخلف محقق و موجب تخلیه مورد اجاره است و لاغير.

نظر سوم:

همان طوری که در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ماه اجاری ذکر شده است مراد از یک سال در تبصره ۱
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر نیز یک سال اجاری است.یعنی آغاز و پایان یک سال مدت اجاره ملاک
برای احتساب یک سال مذکور در تبصره است و تخلف مستاجر لزوما در این مدت باید محقق شود.

ارائه چک یا سند تجاری دیگر به جای اجاره بها

پرسش:

اگر مستاجر بابت اجاره بها چک داده باشد و وجه چک به علت نداشتن موجودی وصول نشود،آیا مالک می‌تواند
به طور علی حده اجاره بهای موضوع چک را از دادگاه مطالبه نماید و یا به علت تخلف مستاجر در پرداخت اجاره
بها تقاضای تخلیه کند یا خیر؟

 به عبارت دیگر تجاری دیگری بدهد آیا تبدیل تعهد شده است یا نه؟ نظر اکثریت که در تاریخ ۱۳۹۷/۱۱/۱۲
اعلام گردید آیا صدور چک از ناحیه مستأجر و موافقت و دریافت آن توسط مؤجر تبدیل تعهد صورت می گیرد؛
یعنی ذمه مستأجر نسبت به اجاره بها بری می شود؛ ولیکن وی در مورد مبلغ چک مسئول و قابل تعقیب
است؛

به عبارت دیگر

چک نوعی وسیله پرداخت است که طرفین به این نحوه پرداخت رضایت داده و متعهد به آن شده اند.عرف
اقتصادی در معاملات نیز به همین شیوه است؛ بنابراین، همان طوری که اگر مؤجر و مستأجر توافق در
تقسيط اجور معوقه نمایند ملزم به آن هستند. همچنان نیز اگر بابت اجاره بها تراضی در چک کنند ملتزم به
آن خواهد بود و مؤجر نمی تواند علاوه بر دریافت چک و استفاده از مزایای آن از جهت تعقیب حقوقی و کیفری
صادر کننده و یا اقدام به صدور اجراییه از ثبت و همچنین امکان ظهرنویسی آن علیه مستأجر راجع به همان
اجاره بها اقامه دعوی و درخواست تخلیه نماید.

شناختن این حق برای مؤجر به معنی آن است که مستأجر افزون بر تعهد سابق مبنی بر پرداخت مال الاجاره
و اجمل ضمانت اجرای عدم پرداخت و تخلیه مورد اجاره نسبت به مبلغ چک نیز از حیث حقوقی و کیفری متعهد
شده و به سخن دیگر تعهد او مضاعف گردیده است. در حالی که طرفین چنین قصدی نداشته اند بلکه اراده آن ها
از صدور و دریافت چک تبدیل تعهد سابق به تعهد جدید و لاحق بوده است. 

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.