a

Facebook

Twitter

کلیه ی حقوق متعلق به گروه وکلای بازرگان.
است طراحی شده توسط میهن وب سایت

8:45 - 17:00

ساعات کاری : شنبه تا پنجشنبه

تماس برای مشاوره رایگان

09120253015; 021-45518

اینستاگرام

تلگرام

جستجو
فهرست
 

دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجور

خانه > دعاوی سرقفلی  > دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجور

دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجور

دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجور

دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجور

بلاشک فردی که مقررات حاکم را نادیده می گیرد مستحق مجازات خواهد بود. هرچند این مجازات از دید عرف شدید
و ناعادلانه باشد. تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به جهت عدم پرداخت اجاره بها مجازات
سنگینی است که بر مستأجر تحمیل می شود؛ اما از آن جا که قانون الزاما نباید در پی تأمین عدالت باشد و برقراری
عدالت شاید یکی از اهداف قانون است؛

بنابراین، مستأجری که عمدأ از تبعیت قانون سرباز می زند باید متحمل عواقب عمل خلاف قانون خود نیز با غرض از
ذکر مطالب این قسمت کمک به مستأجر متخلف نیستی همان گونه که اجرای قانون را هرچند ناعادلانه در مورد
مستأجر به جز می دانیم بایستی رعایت دقیق و مو به موی مقررات و شرایط مقرر در قانون و مقررات را نیز بپذیریم
که ضمن تبعیت از قانون حقی از کسی تضییع نشود؛

لذا ضمن برحق بودن ادعای مؤجر با جمع شرایط، صحت نفس شرایط و رعایت سایر مقررات را لازم می دانیم و به
بررسی آنها تحت عنوان راهکارهای دفاعی مستأجر می پردازیم.

پرداخت اجاره بها

مسلم است که اساس دعوی مؤجر بر عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت خارج از موعد بودن آن است و در این راستا
تنها اسنادی که می تواند ارائه دهد اخطاریه یا اظهارنامه مقرر در بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶
است؛ اما دست مستأجر در مورد ارائه ادله نسبت به پرداخت اجاره بها باز است؛

بنابراین، اولین عکس العمل دفاعی مستأجر ارائه ادله در خصوص پرداخت اجاره بهاست. بر این اساس مستأجر باید
از ادله مختلف موجود مثل شهادت شهود یا ارائه اسناد مانند رسید رسمی پرداخت اجاره بها یا سایر ادله در صدد
اثبات پرداخت اجاره بها برآید. گاهی اتفاق می افتد که مستأجر مدت های مدیدی اجاره بها را پرداخت نمی کند؛
ولی با اولین اخطار یا اظهارنامه نسبت به پرداخت کل اقساط عقب افتاده اقدام می کند؛

بنابراین،

اگر مؤجر نسبت به اجاره های عقب افتاده سه فقره اظهارنامه ارسال نماید و درصدد اعمال تبصره 1 ماده 14 قانون،
یاد شده باشد. علاوه بر عدم تحقق شرایط طرح دعوی ارسال چنین
برای تحقق شرایط تخلیه نخواهد بود؛ زیرا مؤجر
باید کل اظهارنامه مفید برای تحقق شرایط تخلیه نخواهد اجاره بهای معوقه را طی یک اظهارنامه یا اخطاریه و يكجا
مطالبه کند و مستأجر علاوه بر ارائه دلیل در باب پرداخت اجاره بها در خصوص سایر توافقات مؤثر در دعوی نیز می‌تواند
ارائه دلیل نماید مثل تحویل چک یا سایر اسناد یا تهاتر با دین دیگر و …

بررسی صحت شرایط طرح دعوی

دومین زمینه دفاعی مستأجر بررسی شرایط طرح دعوی می باشد. با توجه به پیچیدگی هایی که قانون گذار برای
این دعوی مقرر کرده است و شرایطی که در طرح چنین دعوایی حاکم است حساسیت های ویژه دادگاه در خصوص
صحت تمام و کمال شرایط طرح دعوی و مقررات حاکم، بررسی دقیق این شرایط و ایراد به آن می تواند محمل دفاعی
خوبی باشد. همان گونه که گفته شد صرف ارسال اظهارنامه مطالبه اجور معوقه از سوی مؤجر نمی تواند مثبت
دعوی باشد. آنچه از رویه قضائی برمی آید تنظیم صحيح اخطاریه یا اظهارنامه برای مؤثر واقع شدن آن الزامی است؛

بنابراین،

مستأجر در جهت دفاع علاوه بر اینکه باید توالی صحیح و درست ارسال اظهارنامه و زمان آن و شرایط حاکم بر
هر کدام از دعاوی موضوع تبصره ۱ و بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۲ را آن چنان که گفته شد
دقیقا بررسی کند لازم است به صحت
محتوای اخطاریه و اظهارنامه نیز توجه داشته باشد؛ چرا که اظهارنامه اخطاریه ای
مؤثر در دعوی تخلیه است که علاوه بر مطالبه اجور، حاوی مدت عدم پرداخت و میزان دقیق مبلغ اجور معوقه باشد؛
بنابراین، توجه به این مهم نیز می تواند مستمسک دفاع خوبی باشد.

صحت ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه

اظهارنامه با اخطاریه ای می تواند مستند دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجور یا تأخیر در پرداخت باشد که ابلاغ آن
به صورت صحیح واقع شود؛ به عبارت دیگر، اخطاریه یا اظهارنامه ای که صحیح ابلاغ نشود مؤثر در مقام نیست. چنان که
شعبه ۱۳ دیوان عالی کشور در رأی شماره ۷۱۰ در مورخ ۱۳۸۹/۱۸/۱۶ با استدلال ذیل صدور حکم تخلیه در همین باب
را مخالف قانون دانسته و اشعار می دارد: 

چنانچه اظهارنامه های ارسالی برای مستأجر به منظور مطالبه اجور معوقه صحيح ابلاغ نشده باشد و همچنین ارسال کننده
اظهارنامه وکالتی برای اخذ اجاره بها و یا ارسال اظهارنامه نداشته باشد صدور حکم تخلیه به استناد آنها مخالف قانون است.

بنابراین،

علاوه بر این که ارسال کننده اظهارنامه باید دارای سمت از سوی مؤجر باشد لازم است اظهارنامه نیز به صورت صحیح و
به همه مستأجرين ابلاغ شود. از این رو خوانده می تواند با بررسی دقیق نحوه ابلاغ از نواقص عدم رعایت تشریفات قانونی
به عنوان دفاع استفاده کند. همان گونه که موضوع در رأی شماره ۸۹۴ مورخ ۱۳۷۷/۵/۲۲
شعبه ۱۸۶ دادگاه عمومی تهران
به شرح ذیل مورد توجه قرار گرفته است:در دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها موضوع بند 9 ماده 14 قانون روابط
موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اظهار نامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه نیز رقم دقیق مبلغ مورد
مطالبه قید شود.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.

Open chat
سلام
گروه وکلای بازرگان حلال مسائل حقوقی شماست.
اگر سوالی دارید بفرمایید؟
((همکاران ما شبانه روز به صورت آنلاین پاسخگوی شما عزیزان هستند)).