شرایط دعوی تخلیه به جهت تاخیر یا عدم پرداخت اجور

شرایط دعوی تخلیه به جهت تاخیر یا عدم پرداخت اجور

شرایط طرح دعوی تخلیه برابر بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بررسی بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر
و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶

حاکی از آن است که صرف عدم پرداخت اجاره بها با تأخیر در پرداخت آن موجد حق تخلیه نیست؛ بلکه مالک
برای استفاده از امکان تخلیه به جهت تأخیر در پرداخت اجاره بها یا عدم پرداخت آن بایستی اقداماتی را انجام
دهد و مراحلی طی شود تا در نهایت منجر به فراهم شدن شرایطی گردد که مالک را محق درخواست تخلیه
نماید.

بند اول:

عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ماده ۶ قانون روابط موجر
و مستأجر برای پرداخت مال الاجاره به هر شکل ( اجرت المثل، اجرت المسمی و…) که باشد مهلتی را
مقرر کرده است که اولین شرط تحقق تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها یا تأخیر در پرداخت و یا عدول از
مهلت قانونی ماده موصوف می باشد.

بررسی ماده حاکی از آن است که مستأجر از آخر هر ماه اجاره ای، ده روز برای پرداخت اجاره بها مهلت دارد؛
بنابراین، عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ زمینه تحقق
شرط دیگر را برای مالک ایجاد می کند.

ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه

صدر بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر حاکی از آن است که عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر
در ماده ۶ این قانون برای مالک حق ارسال اخطاریه (در مورد اجاره نامه رسمی و اظهارنامه (در موردی که
اجاره نامه عادی است یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ایجاد می کند که ارسال اظهارنامه و اخطاریه به
دستور صدر بند ۹ ماده ۱۴ قانون مورد بحث مستأجر را مکلف به پرداخت ظرف مهلت مقرر می کند که
جواب اداره حقوقی قوه قضائیه در نظر مشورتی مورخ ۱۳۷۷/۱۱/۲۹ به این سؤال که «در مواردی که
اجاره نامه عادی بوده یا رسمی باشد و مستأجر از پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل امتناع نماید، آیا مؤجر
تکلیف دارد که برای مستأجر اظهارنامه ده روزه با اخطار ده روزه برای مطالبه امور معوقه بفرستد، یا آنکه
احراز عدم پرداخت اجور از ناحیه مستأجر برای صدور حکم تخلیه کفایت می کند؟»به شرح ذیل مبین
غیر قابل عدول بودن این شرط است.

با توجه به

مقررات بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره، به لحاظ
عدم پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل موكل به ارسال اظهارنامه در صورت عدم وجود اجاره نامه رسمی
و ارسال اخطاریه ده روزه از دفترخانه صادر کننده سند رسمی اجاره نامه در صورت وجود اجاره نامه
رسمی خواهد بود.

نظریه مشورتی شماره ۷۷۷۷۳ مورخ ۱۳۷۷/۱۱/۲۹ اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه

 نکته:

آنچه از متن بند ۹ ماده ۱۴ استنباط می شود این است که اخطاریه یا اظهارنامه باید قبل از پرداخت ارسال
شود تا مؤثر در مقام باشد. از این رو ارسال اظهارنامه بعد از پرداخت خارج از موعد تلقي می شود و اثری
نخواهد داشت.

بند سوم:

عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر مرحله سوم برای تکمیل شرایط طرح دعوی به جهت عدم پرداخت
اجاره بها یا تأخیر در پرداخت، آن است که مستأجر علی رغم ابلاغ اظهارنامه با اخطاریه نسبت به پرداخت
اجور معوقه اقدام نکند یا پرداخت، خارج از مهلت ده روژه مقرر در بند ۹ باشد؛ آن جا که آمده است . ظرف
ده روز قسط با اقساط عقب افتاده را نپردازد.

مبین این مرحله است آیا فرض تحقق این سه مرحله البته به صورت صحیح و قانونی مالک می تواند نسبت
به طرح دعوی تخلیه برابر بند موضوع بحث اقدام نماید و در این خصوص مستأجر برای یک بار می تواند با
استفاده از مجوز ارفاقی قسمت اخیر بند مورد سخن با پرداخت اجاره بهای معوقه و صدی بیست آن به نفع
مؤجر در صندوق دادگستری از مجازات تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت در امان بماند.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.