شرایط روابط استیجاری مشمول ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۵
شرایط روابط استیجاری مشمول ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۵
الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲
شرایط روابط استیجاری مشمول ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۵
با توجه به مطالب مبحث قبل بدیهی است که مطلق روابط استیجاری تا سال ۱۳۶۲ مشمول مقررات قانون
روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده، اما با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ اگرچه روابط
استیجاری مسکونی تحت شمول قانون اخیرالذکر قرار گرفتند؛
لیکن روابط استیجاری اماکن تجاری همچنان در حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باقی مانده
بودند این موضوع تا تصویب ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ در سال ۱۳۶۵
ادامه داشت،
بنابراین،
طرفین دعوی بایستی آگاه باشند که تا تصویب ماده واحده الحاقی یعنی تا سال ۱۳۶۵ مطلق اجاره اماکن
تجاری تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بوده و مشمول حق کسب و پیشه و به عبارتی
سرقفلی می باشند؛ اما با تصویب ماده واحده الحاقی مصوب سال ۱۳۶۵ دایره شمول قانون روابط موجر
و مستأجر سال ۱۳۵۶ کمی تنگ تر شد.
بنابراین، برای سهولت تشخیص ما صرفا به روابطی که برابر ماده واحده الحاقی مصوب سال ۱۳۶۵ از شمول
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ استثناء شده اند اشاره می کنیم ماده واحده موصوف برای استثناء
کردن روابط استیجاری از شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ سه شرط مقرر نموده است:
رسمی بودن سند اجاره
یکی از شرایطی که لازم است تا رابطه استیجاری از شمول قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خارج و تحت شمول
ماده واحده الحاقی قرار گیرد این است که سند اجاره نامه تنظیمی، رسمی باشد.
بنابراین، در این شرط مستثنی شدن از شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ این است که سند اجاره
تنظیمی در زمان حکومت ماده واحده یعنی دی سال ۱۳۶۵ رسمی باشد؛
اما این شرط برای استثناء شدن از قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ اگرچه لازم است اما کافی نیست.
عدم دریافت سرقفلی
یکی دیگر از شرایط لازم، برای مستثنی شدن یک رابطه استیجاری از شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
عدم دریافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی می باشد. از آنجا که اخذ سرقفلی در زمان تصویب ماده واحده در عرف
رواج داشت قانون گذار با اشاره به این شرط در صدد بوده روابط استیجاری اشخاصی را که به عنوان مستأجر اقدام
به پرداخت سرقفلی می کنند همچنان تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ قرار بدهد تا مستأجری
که سرقفلی پرداخت نموده است از مزایای این قانون بهره مند شود.
بنابراین،
برای اینکه روابط استیجاری در قلمرو دعوای مطالبه سرقفلی حاکمیت ماده واحده قرار گیرد. علاوه بر شرایط دیگر
عدم پرداخت سرقفلی نیز لازم است.
مقالات پیشنهادی:
عدم دریافت پیش پرداخت
علاوه بر رسمی بودن اجاره نامه و عدم دریافت سرقفلی شرط سومی که برای استثناء شدن از شمول قانون
روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ لازم است عدم دریافت پیش پرداخت توسط موجر می باشد.
بنابراین، بر فرض رسمی بودن اجاره نامه و عدم دریافت سرقفلی از سوی موجر اگر موجر پیش پرداختی از
مستأجر دریافت کند باز شرط حاصل نشده و رابطه علی رغم رسمی بودن اجاره نامه و عدم دریافت سرقفلی
مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می شود.
نتیجه این مباحث آنکه:
١- تمام اجاره های عادی و رسمی محل های تجاری که ابتدا در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر
سال ۱۳۵۶ منعقد شده اند صرف نظر از دریافت یا عدم دریافت سرقفلی یا پیش پرداخت حتی بعد از تصویب
ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۵ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند.
۲- اجاره نامه های رسمی با پرداخت حق سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
هستند.
۳- اجاره نامه های رسمی با پرداخت پیش پرداخت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
هستند.
جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و 45518-021 تماس حاصل فرمایید.