a

Facebook

Twitter

کلیه ی حقوق متعلق به گروه وکلای بازرگان.
است طراحی شده توسط میهن وب سایت

8:45 - 17:00

ساعات کاری : شنبه تا پنجشنبه

تماس برای مشاوره رایگان

021-45518

اینستاگرام

تلگرام

جستجو
فهرست
 

شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

خانه > دعاوی سرقفلی  > شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

 شرایط طرح دعوى تخليه به جهت تعدي و تفريط

شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

آنچه از جمع ماده ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی برمی آید تعدی و تفریط فعل یا ترک فعل خارج از الزامات قراردادی یا
عرفی است؛ بنابراین آنچه باید به عنوان شرایط دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط ذکر شود.

عبارت است از: 1. وجود الزامات قراردادی یا عرفی 2، تحقق تخلف از الزامات قراردادی یا عرفی که ما هر کدام
را به طور مجری مورد بحث قرار خواهیم داد. اگرچه بحث در باب تحقق تخلف به
جهت تخصصی بودن امر در اختیار
اهل خبره است و بررسی الزامات معرفی و تخلف از آن برخلاف بررسی الزامات قراردادی به لحاظ موضوعی
و به جهت ناهماهنگی و ناهمسانی عرف در زمان و مکان مختلف امری دشوار است.

لیکن، سعی خواهیم کرد الزامات عرفی را که تاکنون مورد توجه دادگاه ها و رویه قضائی و اساتید قرار گرفته و
می تواند تا حدودی تعیین کننده و راهگشا باشد در حد توان مورد بررسی قرار دهیم.

 وجود الزامات قراردادی و عرفی

تعاریف تعدی و تفریط در قانون مدنی حاکی از آن است که برای تحقق تعدی و تفریط در اصل باید الزاماتی
وجود داشته باشد که این الزامات ممکن است در قالب شرط و با موضوع تکلیف انجام عملی خاص یا منع
از انجام کاری نسبت به عین مستأجره باشد. بر این اساس بود که در
مورد تغییر نحوه استفاده گفته شد
که این موضوع نفسا تعدی و تفریط
است؛

اما به دلیل اهمیت در قالب جداگانه و مجزایی از سوی قانون گذار مورد توجه قرار گرفته است و هم از این
بابت بود که تعیین شغل در اجاره نامه را جزء شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل ذکر
کردیم.

برای تحقق دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط اولین شرط وجود الزامات قراردادی یا عرفی است که این دو
را به ترتیب مورد بررسی قرار می دهیم .

شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

بند اول: الزامات قراردادی برای تحقق تعدى تفريط به جهت تخلف از الزامات قراردادی، لازم است در قرارداد
الزامی به صورت ضمنی یا صریح پیش بینی شده باشد.

در غیر این صورت حداقل تعدی و تفریط به جهت تخلف از الزامات قراردادی ممکن نیست. الزامات قرارداد
ممکن است به دو صورت مورد توجه طرفین عقد اجاره قرار گیرد به صورت الزام به انجام عملی؛ مثل اینکه
شرط شود مستأجر هرسال نسبت به نقاشی داخل عین مستاجره اقدام نماید یا منع از انجام عملی،
مثل اینکه موجر شرط نماید که مستاجر حق ندارد درب سمت چپ عین مستأجره را مسدود نماید که البته
این رویه در قراردادهای اجاره معمول نیست.

و اغلب اساسی ترین شرایطی که در قرارداد اجاره به صورت شرط پیش بینی می شود الزام به عدم تغییر
شغل و عدم انتقال
است که جداگانه در بندهای ۱ و ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
مورد توجه قانون گذار قرار گرفته است. قسمت بحث برانگیز موضوع در مورد الزامات اذن ضمنی در قرارداد
می باشد و مناقشه آنجا ظاهر می شود که از یک طرف بر مستأجر شرط می گردد که حق تغییرات جزئی
در مورد اجاره را بدون اذن کتبی موجر ندارد.

شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

و از طرف دیگر محل برای شغلی اجاره داده می شود که با رعایت شرط امکان عملی انجام شغل وجود ندارد
که در این خصوص رای شماره ۴۱۷ شعبه ۱۳ دیوان عالی کشور که پس از اعلام اشتباه نسبت به رای شماره
۹۰۲۳ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر در مورخه
۱۳۸۰/۱۱/۷ صادر شده است قابل توجه می باشد که مقرر می دارد:

اولا:

اذن تغییرات با قید این که مورد اجاره برای دایر کردن پانسیون به مستأجر داده شده به او تفویض گردیده
و بر بند ۷ اجاره نامه
مبنی بر اینکه مستأجر حقی برای تغییر جزئی و کلی در بنا بدون موافقت کتبی موجرین
ندارد عملا ارزش و اثری بار نیست؛

ثانيا:

برابر عرف و متعارفا برای محلی که در پنج طبقه با مساحتی حدود ۱۴۷۵ مترمربع احداث شده در ۵۴۳/۵
مترمربع و برای اشتغال به محل پانسیون این مقدار تغییرات قابلیت پذیرش دارد؛ زیرا مادام که محل برای سکونت
اجاره داده نشده باشد و دایر کردن پانسیون در حد استفاده از مهمان پذیر یا هتل است که موجرین به خصوصیت
عقد اجاره ای که
عمل نموده اند با تبعات حاصل و قابل تصور آن واقف بوده و به همین جهت هم کلیه کارشناسان
در نظرات ابرازی تغییرات مستأجر را برای بهتر استفاده کردن عنوان نموده اند… 

آنچه از رأی برمی آید این است که علیرغم اینکه طرفین در بند ۷ اجاره نامه شرط کرده اند که مستأجر حق انجام
تعمیرات جزئی را بدون اجازه کتبی موجر ندارد؛ لیکن از آنجا که مورد اجاره جهت پانسیون اجاره داده شده است
دیوان عالی کشور تغییرات را به اندازه ای که معد جهت استفاده به عنوان پانسیون باشد خارج از الزامات قرارداد
ندانسته و استدلال نموده است: «… اذن درشی اذن در لوازم آن نیز می باشد.»بنابراین، همان گونه که مشاهده
می شود واگذاری عین مستأجره برای برخی مشاغل موجد ادن در بعضی تغییرات نیز هست؛

به عنوان مثال

نصب آینه و لوله کشی برای استفاده از آب گرم و سرد در محلی که برای آرایشگری اجاره داده شده است مبین
تعدی و تفریط و اقدام خارج از الزامات قراردادی نیست حتی اگر در قسمتی از قرارداد شرط شده باشد که مستأجر
حتی بدون اذن موجر حق انجام تغییرات خیلی جزئی را هم ندارد چه استفاده از محل به عنوان آرایشگاه مستلزم
تغییرات کوچک مثل نصب آینه یا کمد می باشد و شرط عدم اقدام مستأجر به
دو شرط عدم اقدام مستاجر به
تغییرات جزئی
مگر با اجازه کتبی باید خارج از تغییراتی که برای استفاده در مقصود طرفین از عین می شود تفسیر
گردد.

قابل ذکر است که با توجه به تمایل دادگاه به رد این گونه دعاوی الزامات ضمنی آن چنان که باید مورد عنایت
دادگاه ها قرار نمی گیرند و حتی شرط صریح و روشن عدم تغییرات جزئی بدون اجازه کتبی موجر به شکلی که
گذشت لحاظ نمی شود.

 الزامات عرفی

بررسی الزامات عرفی و تعدی و تفریط به جهت خروج از این الزامات کاری بس دشوار است؛ چرا که تعدی و
تفریط از این باب امری کاملا موضوعی بوده و با توجه به اینکه عرف در زمان و مکان متفاوت است بحث در این
خصوص و ارائه ضابطه مشکل می نماید؛ اما آنچه مسلم است دادگاه ها تغییراتی را که به اصل و اساس بنا
لطمه وارد کند و مشکل ایجاد نماید؛

شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط

مثل ایجاد زیر زمین با اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان مانند ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط یا حذف
قسمتی کلی از ساختمان مانند خراب کردن انباری در گوشه حیاط را تعدی تفریط می دانند و در حالی که
تغییرات جزئی در ساختمان برای استفاده بهتره از دید عرف تعدى تفريط محسوب نمی شود و خارج از عرف
نیست، مثل سرامیک کردن کف اتاق ها یا نقاشی ساختمان یا تعویض کلید و پریز و حتی احداث حمام و
دستشویی.

اضافه نمودن چیزی کلی به ساختمان مثل ساخت اتاق در گوشه عین مستأجر حتی اگر مشکلی ایجاد ننماید
از دید عرف ممکن است تعدی و تفریط تلقی شود؛ چرا که اضافه نمودن اتاق اگرچه به لاهی مبین بهتر شدن
وضعیت ساختمان و حتی ممکن است قیمت ملک را نیز بالا ببرد ولی از آن جهت که موجب ازدیاد ارزش حق
کسب و پیشه می شود خارج از الزامات عرفی بوده و تعدی و تفریط خواهد بود.

تخلف از الزامات قراردادی یا عرفی

دومین شرطی که برای طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط باید به آن توجه شود این است که الزام عرفی
یا قراردادی که مد نظر هست در بیرون نادیده گرفته شده است یا خیر؟

به عبارت دیگر از لحاظ فیزیکی و در عالم خارج باید اقدامی خارج از عرف و قرارداد اتفاق افتاده باشد تا این شرط
محقق شود. نظر به اینکه احراز این شرط امری کاملا تخصصی و در حوزه وظایف اهل خبره و کارشناسان رسمی
دادگستری می باشد، از این رو بهتر است افرادی که قصد طرح دعوی به جهت تعدی و تفریط را دارند در جهت
احراز این شرط به تأمین دلیل وضعیت
ساختمان با جلب نظر کارشناس اقدام نمایند تا در صورتی که اقدامات
انجام شده از نظر کارشناس یا کارشناسان به اساس بنا لطمه وارد کرده باشد
يا اگر تعبیرات انجام شده کلی
و اساسی محسوب شود.نسبت یه طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط اقدام نمایند.

تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط البته ناگفته نماند که اگر تخلف از الزامات صریح قرارداد صورت گرفته
باشد موضوع کمی فرق خواهد کرد و حتی بدون نظر کارشناس خبره ممکن است قابل تشخیص باشد؛
اما برای جلوگیری از اتلاف وقت و صرف هزینه، مراجعه به کارشناس و اخذ نظر، قبل از هر اقدامی مقرون به صرفه
خواهد بود.

ورود ضرر نسبت به عین مستأجره یا موجر

شرط دیگری که برای طرح دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط الزامی است تحقق ضرر نسبت به مالک یا
عین مستأجره می باشد؛ بنابراین، علی رغم وجود الزام عرفی یا قراردادی و تخلف از این الزامات، طرح دعوی
که منجر به نتیجه شود ممکن نخواهد بود مگر اینکه تخلف از الزامات قراردادی یا عرفی، ضرری به عین
مستاجره یا موجر وارد کند. البته قانون به صرف تعدی و تفریط در این مورد اشاره دارد و برای آن ورود ضرر را
لحاظ نمی کند؛

اما در این خصوص بین قضات دادگاه ها و حقوقدانان دو عقیده وجود دارد: عده ای از قضات بر این باور هستند
که به محض تحقق تعدی و تفریط یا تخلف از الزامات عرفی یا قراردادی موضوع مشمول بند ۶ ماده ۱۴ قانون
روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده و نیازی به احراز شرط ضرری نیست و صرف اقدام خلاف قرارداد را
صرف نظر از اینکه موجب ورود ضرر 
به موجر یا ساختمان شود برای تحقق تعدی و تفریط کافی می دانند که
البته اگر قائل به منطوق و ظاهر قانون باشیم با توجه به تعریف تا تفريط و نظر به بند ۸ ماده یاد شده که
صرف تعدی و تفریط در نظر گرفتن رکن ضرری موجب تخلیه دانسته این نظر با متن قائی منطبق تر می باشد.

اما

اکثریت قضات دادگاه ها و غالب حقوقدانان تخلف از قرارداد یا عرف (تعدی و تفریط) را منوط به آنکه موجب
ضرر به عین مستأجره یا موجر شده باشد از موجبات تخلیه میدانند؛ از این رو احراز رکن ضرری در این مورد
حائز اهمیت است و بر این اساس است که تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از عین مستأجره مثل کاشی کاری
کف یا تعویض در و پنجره فرسوده با درب و پنجره آلومینیومی تعدی و تفریط محسوب نمی شود؛

زیرا

نه ضرری برای ساختمان دارد و نه ضرری برای موجر و باز به دلیل رکن ضرری است که ساخت یک اتاق
در گوشه ای از حیاط عين مستأجره علی رغم اینکه ضرری نسبت به عین مستأجره ندارد و حتی ممکن
است موجب بالا رفتن قیمت ملک شود تعدی و تفریط محسوب می شود.

چون اضافه کردن قسمتی کلی به ساختمان چه بسا موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت
به ضرر موجر تمام شود. از این رو باید گفت که هر اقدامی برای استفاده بهتر از عین مستأجره را
نمی توان خارج از دایره
در نظر گرفته بلکه در این مورد نیز بایستی بررسی شود ” برای استفاده بهتر
موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و
سبب ضرر به موجر از این باب نشود و الا احتمال تحقق تعدی و
تفریط وجود دارد.

نکته ای که در مورد ورود ضرر به ساختمان باید گفته شود این است که لازم نیست ضرر بالفعل باشد؛
یعنی به عنوان مثال دیواری که به ساختمان اضافه شده في الحال سبب ضرر و لطمه به ساختمان باشد
بلکه همین که از نظر اصول و مقررات فنی و مهندسی و به تشخیص کارشناس احتمال وقوع خسارت
در آینده برود برای احراز این شرط کفایت می کند.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و  45518-021 تماس حاصل فرمایید.

Open chat
سلام
گروه وکلای بازرگان حلال مسائل حقوقی شماست.
اگر سوالی دارید بفرمایید؟
((همکاران ما شبانه روز به صورت آنلاین پاسخگوی شما عزیزان هستند)).