شفعه

شفعه

اگر 2 نفر در یک ملکی بین 2 نفر قابل تقسیم و مشترک باشد مثلا 3 دانگ به نام (الف) و 3 دانگ
به نام (ب) باشد و شخص (الف) بخواهد 3 دانگ خود را به شخص نفر سومی (ج) بفروشد شریک (ب) میتواند
پولی را که شخص سوم به اقای الف داده به او بازگرداند و کل 6دانگ ملک را برای خود خریداری کند
به چنین حالتی حق شفعه میگویند در حقوق مدنی برای ملک 2 توصی امده است 1-عرصه 2-اعیان

عرصه

عرصه همان متراژ زمین است و همان بنا یا ساختمانی است که در متراژ زمین ساخته شده است
نکته ایی که در حق شفعه قابل ذکر است این است که اگر ملکی مشترکا بین 2 نفر باشد،
یکی از شرکا اعیان و درخت و … را بفروشد برای شریک او حق شفعه ایجاد نمیکند و ملاک ما
در این حق عرصه یعنی متراژ زمین است.

نکته اول: اگر 2 نفر در 2000 هزار هکتار مزرعه مشترکا سهیم باشند و یکی از شرکا بخواهد که سهمش
را به ضمیمه ی تراکتورش به شخص سوم منتقل کند.
در اینجا شخص تنها به ان بخش از زمین که فروخته شده حق شفعه دارد و نسبت به تراکتور فروخته شده
هیچ گونه حقی نخواهد داشت.

نکته دوم:اگر منی که مالک نصفی از مال هستم و برایم حق شفعه ایجاد شده باشد بخواهم این حق
را جاری کنم نمیتوانم بگویم که فقط بلفرض من اسطبل را میخواهم و مابقی زمین را بفروش حق شفعه
نسبت به کل مال است نه قسمتی از ان ویژگی های اخذ به شفعه.

حق شفعه قابل انتقال است یعنی چه؟

کسی که حق شفعه برای او ایجاد شده است در صورتی که فوت کند این حق به ورثه او منتقل میگردد
و انها میتوانند این حق را جاری کنند و هر زمان که عده ایی از وراث از حق خود بگذرند مابقی افراد که این
حق را همچنان برای خود میدانند نمیتوانند بگویند این حق نسبت به سهم ما جاری و نسبت به افراد دیگر جاری
نباشد باید یا صرف نظر کنند یا اینکه نسبت به کل مال جاری شود.

حق شفعه این قابلیت را دادرد که سقوط کند حال یعنی چه؟

خود شخص پیشنهاد خرید را از شریکش رد کند یا اینکه شخص سوم را به خرید تشویق کند و یا عملی نشان دهد که بی میلی خود را نشان دهد حق مذبور از او ساقط می گردد و دیگر نمیتواند به ان حق رجوع کرده و خواهان مال شود.

یعنی اینکه حق شفعه باید در مدت عرفی بعد از اطلاع از فروش باشد و اگر مدت زیادی بگذرد و شریک تازه
خواهد اقدام کند بعد از سالها او از این حق برخوردار نخواهد بود.

یعنی اینکه حق شفعه باید در مدت عرفی بعد از اطلاع از فروش باشد و اگر مدت زیادی بگذرد و شریک تازه
بخواهد اقدام کند بعد از سالها او از این حق برخوردار نخواهد بود.

در اینجا 2 حالت قابل فرض است:

1.مال منفصل: مالی است که میتوان از مال فروخته شده جدا کرد مثلا سیب از درخت.
2.مال متصل: مالی است که امکان جدا کردن آن از مال فروخته شده نباشد در حالت اول اگر اخذ به شفعه شود
توسط شریک فروشنده زیاده ی منفصل یعنی جدا شونده برای شخص سوم است.
در حالت دوم اگر اخذ به شفعه شود توسط شریک فروشنده زیاده ی متصل یعنی جدانشدنی برای
شخصی است که از حق شفعه خود استفاده کرده.

البته یک نکته قابل ذکر است که شخص سومی که مال را خریده است.

اگر درخت کاشته یا بنایی احداث کرده میتواند درخت را قطع کند یا بنا را خراب کند اگر مال از بین برود چه کسی مسئول است؟

پاسخ به این سوال 2 حالت را پدید میاورد:

نخست اگر شریکی از حق شفعه خود استفاده کند و مال را بخواهد
از شخص سوم بازپس گیرد.
اگر مال را فروشنده به مشتری داده باشد در صورت ورود ضرر یا خرابی…شخص
سوم مسئول است و شریک باید پرداخت خسارت را از او خواستار باشد.

در حالت دوم اگر اخذ به شفعه قبل از اینکه مال به شخص ثالث داده شده باشد اتفاق بیوفتد و ضرری در
مال ایجاد شود شخصی که از حقش استفاده میکند اجازه اینکه به نفر سوم برای پرداخت خسارت رجوع کند
ندارد .

نکته اول:هرزمان مالی که به شخص سوم فروخته میشود در حین معامله معیوب بوده باشد و خریدار بابت
ان نقص از فروشنده پولی دریافت کرده باشد.

در صورتی که شریک بخواهد حق شفعه را جاری کند باید آن پولی که خریدار سوم بابت نقص گرفته از
بهایی که شریک فروشنده میخواهد به شخص سوم دهد کسر شود.

نکته دوم:شخص سوم که در قانون با عنوان مشتری از او یاد شده است اگر مال به او تسلیم شده باشد
خرابی یا تلفی در ان زمان ایجاد شود و بعد از ان حق شفعه شریک فروشنده جاری شود .

خریدار سوم ضامن نیست و همچنین بعد از اخذ به شفعه اگر تلفی حاصل شود که غیر عمدی و غیر ارادی
بوده باشد.

ودر اثر بی مسئولیتی و غرض ورزی شخص سوم نبوده باشد باز هم در این حالت او مجبور به
پرداخت خسارت نمیباشد

معامله ای که از طرف یکی از شرکا از لحاظ قانونی باطل است برای شریک حق شفعه به بار میاورد؟

جواب خیر میباشد چون اگر بيع (معامله خرید و فروش) انجام شده توسط شريك به جهتي از جهات قانوني باطل شناخته شود، حق شفعه براي شريك ديگر ايجاد نميگردد.

چون اصلا انتقالی صورت نگرفته است که بخواهد حق شفعه ایی ایجاد شود.

اگر 2 همسایه محل عبور ومرور ملکشان که هرکدام مجزا صاحب یک ملک هستند یکی باشد و یک نفر
از صاحبخانه ها بخواهد ملکش را بفروشد 2 حالت قابل فرض است در فرض اول شخص ملکش را بدون ممر
و مجرا به شخص سوم واگذار میکند .

در این حالت برای همسایه حق شفعه ایجاد نمیکند چون ممر و مجرا یی
که بین انها مشترک بوده واگذار نشده و شخص ملک شخصی خودرا فروخته در فرض دوم اگر همسایه ملک را
با ممر و مجرا به شخصی واگذار کند برای همسایه مجاور حق شفعه ایجاد میکند چون حق مشترک بین انها
به شخص سوم واگذار گردیده است.

اگر ملک بین 2 نفر مشترک باشد و شخص بلفرض 3 دانگ خودش را به شخصی (وقف خاص) یا به ارگانی (وقف عام ) کند
اگر شریکش بخواهد سهمش از ملک را بفروشد نه شخصی که به او وقف شده نه ارگان یا هر ….کلی که به ان ملک وقف شده است
حق شفعه ندارند.

آیا مال موقوفی حق شفعه دارد؟

اول پاسخ به این سوال که بیع خیاری چیست واجب است؟ مقصود از بیع خیاری بیعی است که در آن برای
یکی از طرفین یا هر دو طرف (فروشنده و مشتری) و یا شخص ثالث در مدت معین اختیار فسخ معامله شرط شود
استفاده از خیار شرط بسته به اراده‌ی صاحب آن است .
یعنی میتواند از ان استفاده کند یا اینکه نه و اِعمال آن به شرط تخلف از انجام تعهد نمی‌باشد .

یعنی اگر طرفین به تعهداتشان هم عمل کنند باز میتوانند عقد را برهم بزنند پس اگر عقد خیاری باشد
و یک نفر عقد را فسخ کند برای طرف مقابل حق شفعه ایجاد میگردد و خیاری بودن عقد مانع از این حق نیست.